최종 1주택 거주기간 리셋 피하기

이 글은 조선일보 '양도세 줄이려 집 한 채 더 산다.... 규제가 만든 `황당 절세법`'에 대한 기사와 관련이 있습니다. 일시적 2주택을 이용하여 최종 1주택 거주기간 리셋을 피하는 방법인데요. 다주택자들의 주택 투기수요를 억제하기 위한 정부의 정책에 대처하는 투자자들의 모습을 볼 수 있습니다.

 

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목차

• 2021년부터 도입된 최종 1주택 규정에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
• 예외규정을 이용한 최종 1주택 거주기간 리셋 피하기
• Case에 따른 영리한 절세 방법

 

 

기본적으로 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받기 위해서는 양도하는 주택을 2년이상 보유(조정대상지역일 경우 2년 거주 포함)하여야 합니다. 최종 1주택 비과세를 위해선 종전주택의 비과세 조건은 충족된 상태여야 합니다.

 

 

2021년부터 도입된 최종 1주택 규정에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

'2021년부터 다주택자가 다른 주택을 모두 양도하고 1주택만 남게되면 그 1주택이 된 날부터 보유기간을 새로 기산한다.'라는 강화된 규정이 생겼습니다.

 

예외규정으로 소득세법 시행령 제 155조와 관련하여 양도 당시 일시적 2주택(입주권과 2021년 이후에 취득한 분양권 포함)에 해당하는 경우, 주택의 양도소득세 비과세를 위한 보유기간은 종전주택 양도일로부터 기산 하지 않고 취득일로부터 기산 하는 규정이 있는데요.

 

1주택을 보유한 상태로 이사를 위해 일시적으로 2주택이 된 경우에는 투기수요보다 실수요에 가깝다고 판단했기 때문에 예외규정을 둔 것으로 보입니다.

 

위의 내용대로라면 종전주택(조정대상지역), 신규주택(조정대상지역)을 보유 중인 상태에서 B주택을 매도한 후, A주택을 비과세 받기 위해선 보유기간이 리셋되어 다시 2년을 보유해야 된다는 말입니다. 상황이 된다면 종전주택을 추가로 2년 더 보유하여 비과세 받으면 좋겠지만 상황이 안된다면 어떨까요?

 

일반적으로 최종 1주택인 A주택을 장기보유 특별공제를 받는 방법을 생각할 것이지만 더 좋은 방법이 있습니다.

 

 

예외규정을 이용한 최종 1주택 거주기간 리셋 피하기

3주택 이상을 보유한 1세대가 2주택만 남기고 다른 모든 주택을 매도했을 경우 남은 2주택이 일시적 2주택 비과세 요건에 충족된다면 종전주택의 보유기간은 언제부터 기산 하는 것일까요?

 

서면-2021-부동산-0824(2021.03.24)에 따르면, [ 3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 "남은 주택이 일시적 2주택"이 된 상태에서 종전주택을 양도한 경우 소득령 154조 5항에 따른 보유기간 기산일은 당해 주택 취득일임]라고 회신을 했다.

 

종전주택(A)와 신규주택(B)를 보유한 자가 투자목적으로 추가주택(C)를 취득했다가 매도한 후, A, B주택이 일시적 2주택인 상태에서 종전주택인 A를 매도한 경우

• 2021년부터 적용되는 강화된 규정이라면 A주택을 비과세 받기 위해선 C주택을 매도한 이후 2년의 추가 보유기간이 필요하겠지만, 소득령 제155조 1항(최종 2주택이 일시적 2주택인 경우)에 의거하여 A주택의 보유기간은 취득일로부터 기산합니다.

 

주의할 점은 2주택 이상 보유자가 1주택만 남겨놓고 나머지 주택을 모두 처분한 후에 추가로 주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우라면 강화된 최종 1주택 규정이 적용되어 보유기간 2년을 다시 채워야합니다.

 

소득세법 시행령 제 154조(1세대 1주택의 범위) 5항에 따르면, [2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다.]라는 문구가 있기 때문으로 보입니다.

 

일시적 2주택이 적용되는 두 개의 주택 외에 다른 주택을 모두 정리한 경우를 제외하곤 강화된 최종 1주택 규정을 피해가기 어려워 보입니다.

 

 

Case에 따른 영리한 절세 방법

종전주택(조정대상지역 A)과 신규주택(조정대상지역 B)을 보유한 상태에서 절세를 위해 신규주택(C)를 어떤 주택을 사야 유리할까요?

• C주택을 조정대상지역의 주택으로 매수한다면, A주택을 1년 안에 팔아야하며 C주택으로 전입까지 해야 되는 상황이 발생합니다.
• C주택을 비조정지역의 주택으로 매수한다면, A주택을 3년 안에만 팔면 되며 C주택으로 전입은 필요하지 않습니다.

그런데 A주택을 비과세 받기 위하여  C주택을 샀는데 3주택자가 되어 취득세 12%로 중과된다면 어떨까요? 그것을 방지하기 위해 C주택은 비조정지역의 공시 가격 1억원 이하 주택을 취득하여 취득세를 1.1~1.3%에서 해결하는 방법이 있습니다.

 

종전주택(조정대상지역 A)과 신규주택(조정대상지역 B)을 보유한 상태에서 신규주택(B)을 매도했을 경우 2주택 중과세율 +20%가 적용되고, 추가주택(C)을 매수한 후 신규주택(B)을 매도했을 경우 3주택 중과세율 +30%가 적용됩니다. 이를 피하기 위한 방법으로 추가주택(C)을 [수도권, 광역시 외 지역의 공시지가 3억 원 이하]로 매수하는 방법이 있는데요. 이 경우 3주택인 상태에서 B주택을 매도하여도 중과세율은 +20%만 적용되게 됩니다.

 

[수도권, 광역시 외 지역의 공시지가 3억원 이하]의 주택은 다른 주택을 팔 때 양도세 중과세에서 배제되기 때문입니다.

 

2021년 7월 12일(월) 기획 재정부의 보도설명자료에 따르면 종전주택의 보유기간 2년(조정대상지역인 경우 거주기간 2년 포함)의 비과세 요건을 충족한 경우, 위의 방법은 규제할 생각이 없다고 합니다. 최종 1주택 거주기간 리셋을 피하는 방법으로 절세의 효과를 톡톡히 누리시기 바랍니다.