1세대 1주택 양도세 비과세 <임대 또는 사업장으로 사용한 경우>

2020년 7월 9일 기사에서 규제지역 여부와는 상관없이 1세대 1주택자의 양도소득세 비과세 요건에 [취득 이후 일부를 임대하거나 사업장으로 사용한 적 없는]을 추가하고, 주택 보유기간과 거주기간 공제율을 조정하여 보유기간 공제는 축소하고 거주기간 공제는 늘리도록 한다고 하였는데요.

 

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목차

• 1세대 1주택 비과세 조건
• 다주택자 최종 1주택 비과세 요건 강화
• 1가구 1주택 양도세 과세 일부 임대 또는 사업장으로 사용한 경우

 

 

1세대 1주택 비과세 조건

1세대 1주택 양도세 비과세 요건은 양도할 당시 1세대가 1주택만을 보유한 상태에서 양도일까지 2년 이상 보유한 경우여야 합니다. 만약 양도할 주택이 조정대상지역에 있는 주택이라면 보유기간 중 2년 이상 거주까지 포함해야 합니다.

 

규제지역 적용 기준일은 취득일을 기준으로 합니다. 즉 취득 당시 비조정지역이면 2년 이상 보유만 하면 되지만 취득 당시 조정대상지역이라면 2년 이상 거주까지 해야 됩니다.

 

취득 당시 조정대상지역이었으나 매도할 때 비조정지역으로 바뀐다고 하더라도 2년 실거주 요건을 충족해야 비과세 혜택을 누릴 수 있습니다.

 

 

다주택자 최종 1주택 비과세 요건 강화

2021년 1월 1일부터 다주택자는 마지막 1주택이 된 날부터 과세를 위한 보유기간 2년을 기산 합니다.

 

예외규정이 몇 가지 있습니다.

• 일시적 1세대 2주택
• 상속으로 인한 2주택 및 혼인 및 동거봉양 합가로 인한 2주택
• 농어촌주택 및 이농·귀농 주택 포함 2주택
• 재개발 기간 중 대체취득으로 인한 2주택

 

예를 들어, 종전주택(A)+신규주택(B)+투자주택(C)이 있을 때 C주택을 매도한다면 A주택을 비과세 받기 위해선 2년 보유를 추가적으로 해야 되는 상황입니다. 하지만 A주택과 B주택이 일시적 2주택 요건에 충족한다면 A주택의 비과세를 위한 보유기준은 취득일을 기준으로 합니다.

 

주의할 점은 종전주택(A)을 제외한 모든 주택을 정리하여 최종 1주택이 되었다면 A주택의 비과세를 위한 보유기간 산정은 최종 1주택이 된 날부터 기산합니다. 그 이유는 일시적 1세대 2주택과 같은은 예외규정에 해당되지 않기 때문입니다.

 

 

가구 1주택 양도세 과세 일부 임대 또는 사업장으로 사용한 경우

위에서 언급했듯이 1세대 1주택 양도세 비과세 요건은 양도 당시 1주택이어야 하며, 2년 보유(조정대상지역일 경우 2년 실거주 포함)하면 비과세를 받을 수 있다고 했습니다. 하지만 2020년 7월 9일 박홍근 외 11인이 발의한 법안은 달랐습니다. 규제지역 여부와 상관없이 임대를 줬던 주택에 대해서는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없도록 하겠다는 것이었는데요.

 

다만 이 내용이 뉴스에 나온 후 여론이 너무 좋지 않아 그 이후로 추가적으로 말이 나오진 않았습니다.

 

장기간 보유한 주택일지라도 사정상 일시적으로 임대도 내줄 수 있고, 사업장으로도 이용해야 할 경우가 생길 수도 있는데 이를 어길 경우 비과세를 적용시키지 않겠다고 하는 것은 심각한 개인 재산 침해이기 때문에 여론이 좋지 않았던 것입니다.

 

결론적으로, 보유하고 있는 주택을 과거에 임대를 내주거나 사업장으로 이용했더라도 해당 주택을 2년 이상 보유(조정대상지역일 경우 2년 이상 거주 포함)했다면 양도세 비과세를 받을 수 있는 것입니다.