가로주택정비사업 법 분담금 문제점

대중들이 재건축, 재개발에 관심을 갖게 되며 다른 한편에서 주목받는 정비사업이 있습니다. 바로 가로주택정비사업인데요. 가로주택정비사업 법은 재개발, 재건축과 다른 법이 적용되어 분담금이나 절차 문제점 등에 대해 관심이 많습니다. 오늘은 가로주택정비사업에 대해 자세히 알아보는 글을 적어보겠습니다.

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목차

• 가로주택정비사업이란?
• 가로주택정비사업 법
• 가로주택정비사업 사례
• 가로주택정비사업 조건
• 가로주택정비사업 절차
• 가로주택정비사업 조합원 자격
• 가로주택정비사업 분담금
• 가로주택정비사업 장점
• 가로주택정비사업 문제점

 

 

가로주택정비사업이란?

가로주택정비사업에서 '가로'는 가로세로의 가로가 아닙니다. 가로구역이란 도시계획도로로 둘러싸인 지역을 말하는데, 도시계획도로가 통과하는 구역은 해당이 되지 않습니다.

 

가로주택정비사업이란 재건축, 재개발과 달리 노후 및 불량 건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하며 소규모로 주거환경을 개선하는 정비사업을 뜻하는데요. 단독 및 공동주택을 대상으로 시행하는 사업입니다.

 

일반적으로 재건축 또는 재개발을 기다리다가 지쳐서 일부 주민들끼리 협의하여 진행하는 경우가 많이 있는데요. 재건축 또는 재개발에 비해 조건이 간단하고 속도가 빨라서 서울특별시만 해도 100군데 이상 진행되고 있습니다.

 

 

가로주택정비사업 법

[빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법 시행규칙]을 따르는데, 2019.1.7. 제정 및 개정이유를 보겠습니다.

 

이는 주택시장 안정을 위한 대책으로 도심 내 주택공급 확대를 위해 조합을 설립하여 가로주택정비사업을 시행하려는 경우 해당 사업부지의 일부가 도로의 신설 계획에 포함된 도로예정지에 접해 있고 나머지 부분이 도로에 접해 있는 지역을 도로로 둘러싸인 일단(一團)의 지역인 가로구역으로 보아 가로주택정비사업의 추진이 가능할 수 있도록 함으로써 소규모 정비사업을 활성화하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선·보안하려는 것임.

 

위의 개정이유를 보면 시·도 및 나라에서 법을 개정하면서라도 가로주택정비사업을 밀어주고 있다는 것이 느껴질 것입니다.  개정하는 것도 부족해 가로주택정비사업 조건도 개정해주는데요. 잠시 후 아래 내용에서 다루도록 하겠습니다.

 

빈집 및 소규모 주택 정비 특례법은 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업, 자율 주택정비사업 이렇게 세 가지 종류가 있습니다. 말이 어려워 보이지만 쉽게 말해서 미니 재개발, 재건축 또는 정부에서 지원을 해주는 신축빌라 등을 의미합니다.

 

 

가로주택정비사업 사례

가로주택정비사업의 사례는 리모델링과 다르게 성공한 사례가 많이 있지만 대표적으로 세 가지 정도만 말씀드리겠습니다.

• 동도 연립(천호동 320번지) → 다성이즈빌
• 영등포동 2가 439 일대 → 동부건설 건설 중
• 강남구 대치동 1019-3 외 4필지 → 현대타운

세 곳 정도만 보셔도 어떤 식으로 건축되는지 알 수 있는데, 대부분 약간 유럽풍으로 짓는 것 같습니다. 그만큼 자재를 고급자재를 사용함으로써 차별성을 두는 방식으로 건축됩니다.

 

 

가로주택 정비사업 조건

• 가로구역은 4면이 도시계획도로(약 6m)로 둘러싸인 지역을 의미했는데, 개정되어 3면 도로만 둘러싸여도 가능하다고 합니다. 단, 도시계획도로(약 4m)가 정비구역 사이를 통과하면 불가합니다.
• 동의율 80% 이상이면 진행
• 노후불량 건축물이 전체 건축물의 2/3 이상
• 기존주택이 모두 단독주택이면 10호 이상, 공동주택이면 20세대 이상인 지역 또는 가로구역
• 1만 제곱미터 미만 가로구역의 전부 또는 일부에서 시행

가로주택 정비사업 시 임대주택 비율을 10~20%로 늘린다면 혜택으로 지정구역 크기를 2만 제곱미터로 늘려주고, 용적률도 법정 상한까지 완화해주며 분양가 상한제까지 적용을 제외시켜주기까지 합니다. 용적률을 완화해주면 7층짜리 건물을 15층까지 올릴 수 있는 정도의 혜택이니 적은 혜택은 아닙니다. 하지만 10~20%나 되는 공공임대 분양으로 조합원들이 선호하는 방식은 아닙니다.

 

 

가로주택정비사업 절차

• 동의서 배부 → 조합설립인가 → 시공사 선정, 건축심의, 감정평가 → 사업시행계획인가 → 착공신고 → 준공 및 입주

정부에서 밀어주는 사업인 만큼 약 10년 정도 소요되는 재건축, 재개발과 달리 많은 절차가 생략이 된 걸 볼 수 있는데요. 생략된 절차는 정비 기본계획 수립과 구역지정과 추진위원회 그리고 관리처분계획인가 등이 있습니다.

 

가로주택정비사업의 평균 사업기간은 2~3년 정도 걸립니다. 재건축과 재개발에 비해서 상당히 짧은 기간인걸 감안한다면 수익이 나쁘지 않습니다.

 

 

가로주택정비사업 조합원 자격

소규모 정비사업의 조합원 자격을 갖기 위해선 토지등소유자여야 합니다. 사업시행구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자, 해당 토지의 지상권자는 조합설립 이전에는 토지 등소유자라고 부르며 조합설립 이후에는 조합원이라고 부르게 됩니다.

 

각 시도 조례에 따라서 해당 물건이 분양자격에 이상이 없는지 확인한 후에 거래를 해야 하는데요. 토지등소유자가 된 후에도 모두 조합원 자격이 주어지는 것이 아니라 해당 주택이 공동투자인 경우 그중 대표 1명 만을 조합원으로 인정해줍니다.

 

또 하나 중요한 것은 조합설립인가 후 1명의 토지 등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 됐을 경우, 투기과열지구로 지정된 지역에서 소규모 재건축사업을 시행하는 경우, 조합설립인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수한 경우에는 조합원이 될 수 없습니다.

 

 

가로주택정비사업 분담금

가로주택정비사업의 조합원 분양가는 재개발, 재건축과 마찬가지로 [조합원의 종전자산*추정 비례율]로 구할 수 있습니다. 조합원 분양가 - [자산의 감정평가금액 * 비례율]를 하면 조합원 분담금을 확인할 수 있습니다. 

 

 

가로주택정비사업 장점

• 재건축에서는 구역지정 이후에 조합원 지위를 양도했을 때 조합원 자격을 박탈당하고 현금청산을 당한다고 하는데 가로주택정비사업에선 해당사항이 없습니다.
• 재당첨 금지 규정이 없습니다.
• 분양가 상한제를 피할 수 있습니다.
• 재개발과 재건축은 미분양이 났을 시 조합원의 책임으로 추가금을 납부하거나 수익금이 줄어들지만 가로주택 정비사업의 경우 미분양 주택을 지자체에서 매입합니다.
• 1가구에서 3주택까지 조합원이 될 수 있습니다.
• 사업기간이 짧기 때문에 단기적으로 수익을 얻을 수 있습니다.

 

가로주택정비사업 문제점

• 규모가 소규모라는 문제점이 있는데, 임대주택 증가 혜택으로 사업구역이 2만m2 될 시 약 500세대의 아파트 규모로 세대수를 확보할 수 있습니다.
• 시공비용이 다소 높을 수 있어 조합원들의 부담이 가중될 수 있습니다.

 

가로주택정비사업의 모든 것을 알아보았는데요. 마지막까지 읽으신 분들에게 한 가지 팁을 드리자면, 가로주택정비사업은 사업 속도가 매우 빠른만큼 사실상 동의서를 돌릴 때부터 가격 상승을 보입니다. 그만큼 꾸준히 관심을 가져야 하는데요. 이전에 재개발이나 재건축 정비구역 지정이 됐으나 해지된 구역에서 일부 주민들끼리 모여서 많이 추진을 합니다. 잘 찾아보시면 좋은 구역을 발견하실 수 있을 것입니다.