아파트 재건축 절차와 재개발 절차

재테크에 관심이 많아지면서 재건축·재개발도 무서울 정도로 분위기가 뜨거운 상황인데요. 단순히 어렵다고 생각하시는 분들이 많은 것 같아 아파트 재건축과 재개발의 절차에 대해서 쉽게 설명해보려고 합니다. 잘 따라오시면 여러분들도 재건축과 재개발 고수가 되실 수 있습니다.

 

썸네일

같이 읽으면 좋은 글

• 무주택자 중도금 대출의 모든 것
• 생애최초 특별공급 조건 자격 확인

 

목차

• 1단계 : 기본계획 수립 및 정비구역 지정
• 2단계 : 조합설립 및 시공사 선정
• 3단계 : 사업시행인가 및 종전자산 평가
• 4단계 : 관리처분계획 및 이주 및 철거
• 5단계 : 일반분양 및 준공

 

1단계 : 기본계획 수립 및 정비구역 지정

가장 먼저 기본계획 수립 및 정비구역 지정을 하게 되는데요. 정비 기본계획이 수립되면 재건축의 경우 안전진단을 하게 되고, 재개발의 경우 안전진단이 존재하지 않습니다.

 

안전진단을 통과하지 못해 재건축 시행이 딜레이 되는 단지들을 많이 보셨을 테니 잘 아시겠지만, 안전진단을 통과하는 것 자체가 쉽지 않습니다. '언젠간 되겠지'라고 쉽게 생각하신다면 큰 코 다치십니다.

 

이후 정비구역이 지정된 후에 추진위원회 승인이 이루어지는데, 추진위원회는 조합설립의 전 단계인데요. 추진위원회가 승인되기 위해서는 [토지 등소유자]의 과반수 동의가 필요합니다. 여기서 토지 등소유자는 조합원 자격을 갖출 수 있는 토지나 건축물을 소유한 사람들을 뜻합니다.

 

주의할 점은 재개발의 경우 기본계획 수립이나 정비구역이 지정되지도 않았는데 본인들끼리 지도에 마음대로 구역을 그려놓고 곧 재개발된다고 설치는 업자들이 많이 있는 것 아실 겁니다. 지난 상승장 때도 있었던 일인데 10년 넘게 지나도 사기꾼들은 여전한 것 같습니다.

 

일찍 살수록 그만큼 수익은 늘어날 수 있지만 중간에 구역지정이 취소되는 등의 리스크가 발생할 수 있기 때문에 기본적으로 정비구역 지정되지 않은 곳은 절대 사지 마세요. 그 큰 리스크를 감수하고서라도 들어가겠다면 말리진 않겠습니다.

 

2단계 : 조합설립 및 시공사 선정

1단계가 완료되면 조합을 설립하게 되는데요. 조합설립도 쉽지만은 않습니다. 조합설립을 하는데 주민들의 동의서를 받아야 하는데 대부분의 재개발·재건축은 비상대책위원회 분들의 방해가 끊이질 않기 때문입니다.

 

재개발의 경우 토지 등소유자의 3/4 이상 및 토지 면적의 1/2 이상의 동의를 받아야 하며, 재건축의 경우 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 각 동별로 과반수의 동의를 얻어야 합니다.

 

동의율이 넘어서 조합이 설립되면 추진위원회는 지금까지 해온 업무와 남은 자산들을 조합에 인계를 한 후에 해산하게 됩니다. 일반적으로 조합이 설립된 후엔 시공사를 선정하는데요. 서울시의 경우 시공사 선정 시 많은 비리가 발생해왔기 때문에 투명성을 위하여 사업시행인가 후에 시공사 선정을 진행하고 있습니다.

 

아직까진 사업시행인가가 나지 않은 상태이기 때문에 수익성을 예측할 수 없고, 사업 자체가 흔들려서 취소될 위험이 있는 단계이므로 리스크가 존재합니다. 하지만 투자자들 입장에선 예의 주시해야 될 단계이기도 하죠.

 

 

3단계 : 사업시행인가 및 종전자산평가

사업시행인가는 시·군·구청장이 최종적으로 정비사업을 허가해주는 단계입니다. 이때 사업지의 세대수, 용적률, 건폐율, 기부채납 비율, 총 대지면적, 건축면적, 평형 구성 등이 확정되는 시기입니다.

 

사업시행인가 이후에 종전자산평가가 이루어지게 되는데요. 종전자산평가란 본인이 조합원으로서 가지고 있는 토지 또는 건물 등의 가치를 평가받는다는 말입니다. 간단하게 설명하여 종전자산평가액이 높으면 새 아파트를 받을 때 내야 되는 분담금이 줄어들게 된다고 생각하시면 쉽습니다.

 

그만큼 종전자산평가가 중요하기 때문에 본인의 물건이 생각보다 감정평가금액이 낮게 책정이 되면 항의하시는 분들도 많이 있고 그로 인해 실망매물들이 나오곤 합니다. 또한 분양을 포기하고 현금청산자가 되기도 하죠.

 

하지만 사업시행인가가 난 상태라면 리스크가 확실히 줄어든 상태이며 종전자산평가금액도 나왔기 때문에 사업성도 일정 부분 판단할 수 있어 투자자들이 선호하는 단계라고 할 수 있습니다.

 

또한 이 시기에 분양신청을 하게 되는데, 분양 신청한다고 확정되는 것은 아니고 선호 평형일 시 추후에 추첨을 통해 동호수를 확정하게 됩니다.

 

4단계 : 관리처분 인가 및 이주·철거

이 단계에선 추정 비례율이 확정이 되면서 각 조합원들의 권리가액(감정평가액*비례율)이 결정이 되고, 조합원들의 분담금(새 아파트를 얻기 위해 조합원들이 추가적으로 내야 할 금액)이 확정되는 시기이므로 조합원 입주권 매수자들에겐 필요금액이 확정되는 순간이라고 할 수 있겠습니다.

 

구체적으로 추정 비례율, 권리가액, 분담금이 나오기 때문에 조합원들마다 다툼이 많이 일어나는 시기이기도 하지만 일반적으로 비례율이 낮아질 확률은 상당히 낮기 때문에 부질없는 행동이라고 할 수 있겠습니다.

 

조합은 위와 같은 관리처분계획을 시·군·구에 제출하고 인가를 득하게 됩니다.

 

관리처분 인가를 득하게 되면 이주 및 철거를 시행하게 되는데, 일반적으로 이주 기간은 6개월에서 1년 정도 소요되며 길면 2년까지도 소요됩니다. 그리고 동호수 추첨을 하게 되는데 이때 로열동호수가 결정되기 때문에 많은 조합원들의 희비가 엇갈리는 순간이라고 할 수 있겠습니다.

 

그 후에 착공이 들어가게 됩니다.

 

5단계 : 일반분양 및 준공

이주 및 철거가 완료되면 착공신고를 하게 되고 그 후 일반분양이 진행됩니다. 이때가 조합원 입주권이 가장 거래가 많이 되는 시기이며 이미 프리미엄도 많이 붙은 상태라 실입주자 외에는 많은 거래가 이루어지지는 않습니다. 물론 리스크가 완전히 해소된 상황이므로 실입주자라면 조합원 입주권을 사시는 것도 충분히 메리트가 있습니다.

 

 

세부적인 단계가 많이 있지만 최대한 짧게 아파트 재건축 절차에 대해서 알아보았는데요. 재건축, 재개발을 어렵다고만 생각하지 마시고 차근차근 공부하신다면 언젠가 큰 수익을 얻는 날이 있을 것이라고 생각합니다.