혼인합가 시 1세대 2주택 양도세 비과세 요건

최근 들어서 전국적으로 부동산에 관심이 높아짐에 따라 20~30대 분들도 투자에 관심이 있는 분들을 많이 보실 수 있는데요. 똑똑하고 젊은 투자자분들은 투자만큼이나 절세에 관심도 많이 있더군요. 혼인 합가 시 1세대 2주택 양도세 비과세 받을 수 있는 경우와 받을 수 없는 경우를 유권해석을 통해 알아보도록 하겠습니다.

 

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목차

• 1주택자 + 1주택자가 혼인한 경우 비과세 적용
• 일시적 2주택자 + 1주택자가 혼인한 경우 비과세 적용
• 1주택자 + 1주택자가 혼인 후 1주택을 취득한 경우에도 비과세 적용
• 1주택자 + 1입주권 보유자가 혼인한 경우 비과세 적용
• 1주택자 + 1분양권 보유자가 혼인한 경우 비과세 적용 불가

 

 

1주택자 + 1주택자가 혼인한 경우 비과세 적용

소득세법 시행령의 혼인 합가시 비과세 특례에 따르면, 1주택자와 1주택자가 혼인하여 2주택자가 되더라도 혼인신고한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도한 주택은 비과세를 적용해준다는 내용이 있습니다. 물론 양도할 주택은 비과세 요건을 갖추고 있어야 합니다.

 

양도할 주택이 비조정지역일 경우 2년 보유(조정대상지역일 경우 2년 실거주 요건 포함)해야 양도세 비과세를 받을 수 있다는 것입니다.

 

조정대상지역으로 지정된 후 취득한 주택이 매도 시 비조정지역으로 바뀌었더라도 취득 시점의 규정을 따르기 때문에 비과세를 위해서 2년 실거주 요건이 필요합니다.

 

 

일시적 2주택자 + 1주택자가 혼인한 경우 비과세 적용

일시적으로 2주택이 된 상태에서 1주택을 보유하고 있는 자와 혼인한 경우 다른 주택(B)을 취득한 날로부터 2년 이내에 혼인으로 취득한 주택(C)을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 본다. [부동산 거래 관리과-499, 2010.04.01.]

 

남편이 A, B 두 개의 주택을 보유한 상태에서 C주택을 보유한 아내와 혼인하게 되었을 때, 혼인신고를 한 날로부터 5년 안에 A 또는 C주택을 매도해야 하며, 이 경우 B주택을 취득한 날로부터 일시적 2주택 중복보유기간에 따라 비과세가 가능한 매도 기간이 정해지게 됩니다.

 

 

1주택자 + 1주택자가 혼인 후 1주택을 취득한 경우에도 비과세 적용

세대 합가를 통해 1세대가 2주택을 보유한 상태에서 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 1세대 3주택이 된 경우, 혼인신고한 날로부터 5년 이내에, 그리고 새로운 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간 이내에 기존에 갖고 있던 주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제1항 및 제5항의 규정에 의하여 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정합니다. [재산세과-1761, 2008.07.18.]

 

새로운 주택을 취득한 날로부터 일시적 2주택 중복보유기간 내에 기존에 갖고 있던 주택을 매도한 경우인데요. 여기서 일시적 2주택 중복보유기간은 쉽게 설명하여 매도하는 주택과 C주택이 둘 다 조정대상지역일 경우 18.9.14 이후 취득 시 2년, 19.12.17. 이후 취득 시 1년, 둘 중 하나라도 비조정지역일 경우 3년이라고 보시면 되겠습니다.

 

 

1주택자 + 1입주권 보유자가 혼인한 경우 비과세 적용

1주택자와 1입주권 보유자가 혼인하는 우에 조합원 입주권이 주택이 됐을 때 이 주택을 혼인신고한 날로부터 5년 이내에 양도한다면 해당 주택은 과세를 적용받을 수 있습니다.

 

다른 경우로, 1주택 + 1조합원 입주권을 소유한 자가 1주택자를 소유한 배우자와 혼인한 경우에도 혼인신고한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 혼인 합가 시 특례에 의해 비과세를 적용받게 됩니다.

 

 

1주택자 + 1분양권 보유자가 혼인한 경우 비과세 적용 불가

사실 2020년 12월 31일까지는 분양권을 주택으로 보지 않았기 때문에 1주택 보유자와 1분양권 보유자가 합가 한 경우 비과세 특례가 적용되지 않았습니다. 하지만 2021년 1월 1일부터 분양권도 주택으로 보기 때문에 가능할 것으로 보이지만 아직 유권해석이 나오지 않아 이 부분은 확실하지 않습니다. 내용이 변경되면 자료를 수정하도록 하겠습니다.

 

만약 이 경우 결혼을 하신다면 분양권이 주택이 된 후에 혼인신고를 하시는 것이 안전할 것으로 보입니다.

 

 

공통적으로 비과세를 위한 거주기간을 산정할 때 혼인 전에 거주한 기간과 혼인 후에 거주한 기간을 통산하여 계산한다는 점도 알고 계시면 좋을 것 같습니다.

 

혼인 합가 했을 경우 비과세 특례를 통해서 많은 분들이 비과세 혜택을 받으실 수 있으면 좋겠습니다.