다운계약서 처벌과 공소시효

부동산 거래를 하다 보면 많은 유혹들이 있는데요. 그중 하나가 바로 다운계약서입니다. 부동산 거래 시 양도소득세율이 많이 올라가서 양도소득세를 매수자 부담 또는 다운계약을 하는 대신 가격을 조금 저렴하게 준다는 방식으로 거래를 하는 경우들을 종종 보곤 합니다.

썸네일

같이 읽으면 좋은 글

• 1가구 1주택 양도세 비과세 요건
• 1세대 2주택 양도세 비과세 요건
• 일시적 1가구 2주택 분양권 포함 비과세 요건
• 일시적 2주택 비과세 분양권 2개인 경우

목차

• 다운계약서란
• 다운계약서 처벌
• 다운계약서 공소시효

 

 

다운계약서란

다운계약서는 흔히 매도자 측에서 요구하는 경우가 많이 있는데요. 매도자 측이 비과세 요건을 충족한 상태가 아닌 경우에만 요구를 합니다. 그 이유는 세금을 조금 내기 위해서인데요.

 

예를 들면, 분양가 3억 원인 분양권이 있는데 프리미엄 값이 1억이라고 해보겠습니다. 단기보유로 인해서 세금 구간이 70%에 해당한다고 하면 매도자는 프리미엄 1억에 대한 세금으로 70프로인 7000만 원을 내게 됩니다. 그럼 매도자 손에 남는 돈은 3000만 원이 되겠죠?

 

반면에 프리미엄 5000만 원으로 다운계약서를 작성할 경우(다운계약 특성상 실질적으론 1억이 가게 됩니다), 5000만 원에 대한 세금 70%만 내면 되니 3500만 원만 세금으로 내고 매도자 손에 남는 돈은 6500만 원이 되게 됩니다.

 

위의 말만 보면 매수자 입장에선 전혀 좋을 게 없어 보입니다. 하지만 매수자는 주택을 취득할 때 내는 세금인 취득세를 내게 됩니다. 다운거래를 할 경우 취득가액이 줄어들기 때문에 매수자 입장에선 취득세를 적게 낼 수 있다는 장점이 있습니다.

 

양측 입장에선 상당히 매혹적인 조건일 수밖에 없습니다. 더군다나 매도자는 다운계약을 해준다면 프리미엄을 좀 깎아주겠다고 하며 매수자를 유혹합니다. 어쩌면 한 배를 탈 동료를 구하는 거죠.

 

사실 지역에 따라서는 다운계약을 쓰지 않으면 거래를 해주지 않는 곳까지 있었습니다. 지금은 다행히도 인식이 많이 개선되어 다운계약을 시행하는 곳은 드물지만 종종 요구하는 문화가 여전히 남아있는 곳들이 있긴 합니다.

 

이러한 행위는 엄연하게 불법이므로 결코 해서는 안될 행위임을 명심하시기 바랍니다.

 

 

다운계약서 처벌

• 과태료 부과
  • 매도자와 매수자 : 거래금액 5% 이내의 과태료, 신고 불성실 가산세 20%(부정일 경우 40%), 납부 지연 가산세
  • 중개사 : 가산세, 업무정지 처분, 개설등록 취소
• 비과세를 못 받습니다.
  • 분양권을 다운계약서로 매수했다가 발각된다면, 아파트가 완공된 후 비과세 요건을 채웠어도 비과세 혜택을 주지 않습니다.

 

 

다운계약서 공소시효

다운계약서의 공소시효는 10년인데요. 계약 또는 잔금일을 기준으로 하는 것이 아니라 해당 국세의 신고기한으로부터 적용합니다.

 

양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 납세지 관할 세무서에 신고를 해야 하는데요. 예를 들어서 2021년 5월에 잔금을 받았다면 7월 말까지 신고를 해야 합니다. 그럼 다운계약서의 공소시효인 10년을 계산하면 2031년 7월 31일이 공소시효 일이 되는 것이죠.

 

 

다운계약서 처벌과 공소시효까지 알아보았는데요. 많은 분들이 '다들 하는데 나 하나 더 한다고 문제 되겠어?'라고 쉽게 생각하는 경향이 있는데, 정말 큰일 나실 수도 있다고 주변분들에게 알려주세요.